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Mietpreise im Jahresdurchschnitt nur um zwei Prozentpunkte gestiegen | Liegenschaften

Laut einer Untersuchung von JLL sind die Mieten für Wohnungen in Deutschland nur schwach im Aufwind. In der zweiten Jahreshälfte 2017 stiegen die Mieten in den acht Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im Jahresdurchschnitt nur um zwei Prozentpunkte an. Das Spektrum liegt zwischen einem und 9,1 % in Hamburg.

Im Durchschnitt sind die Einkaufspreise um weitere fünf Prozentpunkte angestiegen. Laut JLL beträgt der Preis einer gemieteten Wohnung in Berlin derzeit durchschnittlich 11,10 ?/m2. Die Mieten in der Landeshauptstadt haben sich laut JLL seit 2004 nahezu verdoppelt. 2004 wurden die Mieten in der Landeshauptstadt deutlich erhöht. Mit einem Mietpreis von 18,45 EUR pro qm und Jahr ist München nach wie vor die teurere deutsche Metropole.

Hier war auch im ersten Semester noch ein deutlicher Anstieg der Mieten zu verzeichnen. Das Wachstum ist auf 5,0 Prozentpunkte gesunken (Vorjahr: plus zehn Prozentpunkte; seit 2004: plus 65,6 Prozent). JLL verzeichnet im Halbjahresvergleich 2017 einen geringen Mietrückgang. In der Spitze lag der Wert sechs Monaten vorher bei 18,70 ?/m2.

Laut JLL ist die Mietentwicklung in München auf das gehobene Marktsegment zurückzuführen: Die stadtweiten Mieten waren um drei Prozentpunkte gefallen, während die Mieten in der untersten Hälfte des Marktes weiter stiegen. Zwar ist das Mietwachstum in allen befragten Metropolen seit 2010 am schwächsten, doch die Mieten sind inzwischen so hoch, dass Wohnraumsuchende in die nähere Umgebung ziehen müssen oder eine Immobilie kaufen wollen, so Roman Heidrich, Teamleiter Wohnbewertungsberatung JLL Berlin.

Die Trendwende im Mietpreis-Boom prognostizierte Empirica im Frühjahrsbericht des Zentralausschusses für den Immobilienbereich (ZIA) im Feb. 2017. In Leipzig verzeichnete JLL im zweiten Semester 2017 die zweitstärkste Zuwachsrate ( "7,5 Prozentpunkte auf Jahresbasis") beim Einzug, die Mieten betragen aber nur 6,85 EUR pro qm und Jahr.

Die Mieten in Leipzig sind laut JLL seit 2004 um 39,8 Prozentpunkte angestiegen. "In der Landeshauptstadt und in Leipzig gibt es immer noch viele Neuankömmlinge mit vollkommen unzureichender Bauaktivität, insbesondere im Mietwohnungsbereich", sagt Heidrich. "Das viel zu spät erkannte Bedürfnis der Landeshauptstadt nach mehr Neubauten und die daraus folgende seit vielen Jahren mangelnde Wohnungspolitik erschweren weiterhin schnelle Wohnbautätigkeit.

Nicht zu unterschätzen sind laut JLL auch die durch den Energiebedarf bedingten erhöhten Neubaukosten im Wohnungsbau. Während die Mieten im ersten Semester 2017 noch bei 11,50 EUR pro qm und pro angefangenen Tag liegen, wurden in der zweiten Hälfte des Jahres nur noch 11,20 EUR pro qm verzeichnet. "In Frankfurt am Main sind die Mieten in den letzten Jahren stetig gestiegen, in der zweiten Hälfte des Jahres 2017 um 3,6 Prozentpunkte, das sind 40 Prozentpunkte mehr als 2004.

Laut JLL beträgt der Preis für den qm in der Bankenmetropole derzeit 14 EUR pro Tag - damit ist Frankfurt nach München der zweit teuerste Bürgersteig für die Nutzer in Deutschland. Die Mieten in Stuttgart (3. Platz) sind im zweiten Semester 2017 erneut um 4,7 Prozentpunkte auf 13,70 EUR pro qm und pro angefangenen Tag gestiegen - im Halbjahresvergleich ein Zuwachs von acht Pro zen.

Die Mieten in Stuttgart sind seit 2004 um 57% gestiegen. Ob dies der Anfang von schwächeren Zuwachsraten in Stuttgart sein wird, bleibt offen. Die Mieten in Düsseldorf stagnieren bei elf Quadratmetern pro Jahr. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Steigerung von 3,3 Prozentpunkten. Die Düsseldorfer Fachleute rechnen jedoch damit, dass die Mieten auf mittlere Sicht wieder steigen werden.

"Mit 11,60 EUR pro qm im Jahr ist Hamburg das "Schlusslicht": Der Zuwachs in der Hansestadt lag nur bei einem Prozentpunkt. "Anscheinend zeigt das umfassende und gezielte Wohnungsbündnis der Metropole Früchte", sagt Heidrich. Diese Steigerung beträgt im Jahresdurchschnitt fünf Prozentpunkte. Das durchschnittliche jährliche Wachstum beträgt ein Prozentpunkt in Leipzig und 6,4 Prozentpunkte in Berlin.

Die Einkaufspreise sind seit 2004 um 89% gestiegen. Bei weniger als 50 prozentigen Ankauf einer Immobilie geht es nicht um Miete, sondern um Selbstnutzung. Allerdings halten nach einer Untersuchung von PwC und dem Institut für Stadtentwicklung die derzeit in Hamburg und München herrschenden Hochpreise viele Investoren davon ab, während der Immobilienmarkt Frankfurt und Berlin nach wie vor mit besonders großen Wachstumsmöglichkeiten aufwarten.

Zweistellige, prozentuale Preissteigerungen in den niedrigeren Bereichen werden durch zwei bis fünf Prozentpunkte in den höheren Bereichen ausgeglichen. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate der acht befragten Großstädte beträgt 4,6 und liegt seit 2004 bei 89, was einer Steigerung von 4,6 Prozentpunkten entspricht. In der zweiten Jahreshälfte 2017 waren die Steigerungsraten so niedrig wie im Jahr 2010. Im Gesamtjahr stiegen die Einkaufspreise für Stockwerkeigentum in Köln (plus 11,1 Prozent) und Frankfurt (plus 10,7 Prozent) am deutlichsten im Vorjahresvergleich.

Insgesamt sind die Offerten in der Bankenmetropole mit 4.830 EUR pro qm und pro Tag am größten - laut JLL ein Zuwachs von 99% seit 2004. In Köln waren es 3.480 EUR pro qm und pro Tag - das ist eine Steigerung von 73% gegenüber 2004.

Die anderen sechs Städte weisen Wachstumsraten von weniger als zehn Prozentpunkten auf. Die JLL verzeichnete nach einem Anstieg von 13% in den ersten sechs Monaten 2017 ein Wachstum von 9,2% in der zweiten Jahreshälfte. Der Preis der in der Landeshauptstadt angebotene Wohnungen ist seit 2004 um fast 136% gestiegen und liegt bei 3.840?/m2.

Bei den Wohnanlagen in Düsseldorf (3.630 EUR pro Quadratmeter) und Leipzig (1.810 EUR pro Quadratmeter) wurden vergleichbare jährliche Steigerungsraten von 6,5 Prozentpunkten verzeichnet. In Düsseldorf gingen die Kurse im Halbjahresvergleich um 0,8 Prozentpunkte zurück. "Vor allem in der Hauptstadt Nordrhein-Westfalens war ein Rückgang der Versorgungspreise zu verzeichnen, vor allem in den günstigeren Standorten und den teureren Wohnungen", sagt Sebastian Grimm.

Tausend Euros pro qm. Laut JLL stoßen die starken Preissteigerungen zunächst an ihre Grenzen: Wohnungskäufer richten sich verstärkt auf das Umfeld aus, wo Vergleichswohnungen 1.000 bis 3000 EUR pro qm billiger sind. Nach Angaben von JLL verzeichnete Hamburg im zweiten Semester ein Wachstum von 5,2 Prozentpunkten auf 4.230 EUR pro qm (gegenüber dem gleichen Zeitraum 2016) und ist damit der drittteuerste Wohnungsmarkt.

Gegenüber den beiden Halbjahren 2017 ist der Anstieg auf 0,5 Prozentpunkte gesunken. In Hamburg ging auch das Top-Segment signifikant zurück: von 8,9 auf 3 Prozentpunkte. Bei einem Wohnungseigentum in der - immer noch teuerste Großstadt - musste München in der zweiten Jahreshälfte mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 6.880 EUR pro qm gerechnet werden, so JLL.

Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Steigerung von 4,4 Prozentpunkten. Seit 2004 betrug das Wachstum jährlich 5,7 Prozentpunkte. Die schwächste Preissteigerung wurde in der zweiten Jahreshälfte in Stuttgart verzeichnet (plus 0,5 Prozent) - eine Wohnung kostete nun im Durchschnitt 4.070 EUR pro qm, verglichen mit 2.200 EUR pro qm im Jahr 2004. Langwierige Planungen und umständliche Entscheidungsprozesse sind in Stuttgart keine Ausnahme.

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